עושים סדר בחלופת האגודה

מהי חלופת האגודה?

חלופת האגודה הינה חלופה המאפשרת לקיבוץ רכישה של כל זכויות הדיור הקיימות בקיבוץ ב"הינף אחד" או בכמה שלבים, אשר בעקבותיה לא זקוק יותר הקיבוץ להסכמת רמ"י, חתימת רמ"י או תשלום לרמ"י, לצורך מימוש זכויות אלו (היתרי בניה) או הענקת זכויות לחברים בדירות אלו.

במה שונה חלופה זו מחלופות השיוך האחרות?

על פי חלופת האגודה, רוכש הקיבוץ גם זכויות בבתים שטרם נבנו ומגרשים שטרם שויכו, במחיר שהוא זול יותר מאשר בחלופות השיוך האחרות ותוך עיגון בהווה של מחירי הקרקע הנוכחיים, אזור עדיפות לאומי קיים, וכו'. בנוסף, מאפשרת החלופה לקיבוץ ולחבריו לקבוע בצורה מסודרת ומעוגנת כדין בחוזה חכירת משנה את אופי השיוך התואם את רצון החברים והקיבוץ, מתוך רצון לשמור על הקיבוץ ועל אופיו. הוראות אלו יכולות לקבוע כללים כגון חובת חברות בקיבוץ של בעלי הדירה, חובת מגורים במקום, הוראות לגבי בינוי הבתים, השכרתם וכיוצ"ב.

האם חלופת האגודה מהווה שיוך קנייני?
בקיבוץ מתחדש, מימוש חלופת האגודה מהווה שיוך דירות קנייני בו הקיבוץ מחוייב להעניק זכויות קנייניות (חכירת משנה) לחבריו. בקיבוץ שיתופי, אין חובה על הקיבוץ להעניק זכויות חכירת משנה לחברים. ככזו חלופת האגודה מאפשרת למעשה שמירת הצביון של הקיבוץ בחצרו יחד עם הענקת זכויות קנייניות לחברים.

מהם הזכויות הקנייניות שניתנות לחברים במסגרת חלופת האגודה? מה זו חכירת משנה?
הזכויות המוענקות לחבר במסגרת חלופת האגודה הינן זכויות קניינות מלאות המאפשרות לחבר לסחור, להוריש, להשכיר, למשכן וכו' את זכותו...
הזכויות המוקנות הינן בדמות חכירת משנה אשר מעוגנות בדיני המקרקעין במדינת ישראל ואשר ניתנות לרישום בלשכת המקרקעין (טאבו).
חכירת המשנה בחלופת האגודה היא למעשה הסכם בין הקיבוץ (חוכר ראשי) לבין החבר (חוכר משנה) והכל בכפוף לתנאי חכירת המשנה המעוגנות כנספח א' לחלופת האגודה.

לא הבנתי... הבית שלי או של הקיבוץ?
הבית שלך! ניתן למכירה, להורשה ואף לרישום בטאבו כשלך והכל במסגרת חוזה בינך לבין הקיבוץ.

האם הקיבוץ יכול להגביל את הזכות שלי. אכן הקיבוץ יכול לכלול מגבלות הזכות המוקנית אך הן חייבות להיות כפופות לנספח א להחלטה. סעיף 13 להחלטה קובע:  האגודה רשאית לכלול בהסכם חכירת משנה עם חבר האגודה מגבלות ותנאים בקשר לזכות המוקנית, על עבירותה, על משכונה או על הורשתה (להלן: "המגבלות") ובלבד שהמגבלות לא יגרעו ולא יעמדו בסתירה לתנאי חכירת המשנה הקבועים בנספח א'.

כמה קיבוצים "עושים" את חלופת האגודה?
על מנת ליישם את חלופת האגודה נדרש הקיבוץ לקבלת החלטה ברוב של 66% מכלל בעלי זכות הבחירה. נכון להיום כ- 63 קיבוצים כבר קיבלו החלטה ברוב הנדרש והחלו תהליכים ליישום ההחלטה מול רשות מקרקעי ישראל. נציין כי רובם באיזורי עדיפות לאומית, בדומה לשאר החלטות השיוך, וזאת בשל העלות הגבוהה של כל חלופות השיוך. קיבוצים נוספים שוקלים את חלופת האגודה ונמצאים בדיונים לעניין זה.

הנה כמה התייחסויות לאמירות הנפוצות בשבילים:

המזכירות תחליט למי לתת חכירת משנה: לא!
סעיף 12 להחלטה קובע: אגודה שקיבלה החלטה על רכישת זכויות המגורים ע"פ החלטה זו, תקנה לכל משפחת חברים באגודה (משק בית) הזכאית לכך לפי תקנון הקיבוץ, זכות של חכירת משנה ביחידת דיור אחת. תנאי חכירה המשנה יכללו את התנאים הקבועים בנספח א' להחלטה זו.
המקום שבו החבר פוגש את "המזכירות" הוא המקום שבו "המזכירות" כמעניקת הזכות מחליפה את פקידי המנהל; נדמה שעדיף לחבר לפגוש את המזכיר מאשר את הפקיד במנהל.

הקיבוץ יקבע את מחיר הבית בעת מכירה: לא!
סעיף 6 לנספח א להחלטה (שנכתב על ידי משרד המשפטים) קבע מפורשות כי: "הקיבוץ מתחייב שלא לכלול בתנאי חכירת המשנה או בתקנון האגודה הוראה המקנה לקיבוץ רשות לשלול את זכותו של החבר ליהנות משווי השוק של יחידת הדיור בעת העברת הזכויות בה...".

אי אפשר לקבל משכנתא בחלופת האגודה:
לא נכון! זכות חכירת משנה ניתנת למשכון וכתוצאה מכך גם לקבלת משכנתא בבנק. קיימת מורכבות מסוימת (הקיימת באופן מינורי יותר גם בחלופת השיוך "979") בנקודת ההתנעה של מהלך השיוך, כאשר הזכויות עוברות לחבר דרך הקיבוץ אך הבנקים לומדים אותה ומגבשים פתרון.

קיבוצי המרכז לא יכולים ליישם את חלופת האגודה בגלל העלויות גבוהות שלה
אכן בקיבוצי המרכז אנו מזהים קושי ליישום כלל חלופות השיוך בעיקר בשל ערכי הקרקע הגבוהים. יחד עם זאת, בחלופת האגודה קיימת אופציה של פיצול הרכישה לעד 3 פעימות. פיצול כזה מאפשר בחינת כדאיות כלכלית ליישום החלופה גם בקיבוצי המרכז. מספר קיבוצים במרכז הארץ בחרו בחלופת האגודה ופועלים ליישומה.

אז איזו חלופת שיוך עדיפה לקיבוץ שלי?
שיוך דירות הינו תהליך המשלב בחובו נושאים שונים ומגוונים: כלכלה, משפטים, מקרקעין, דמוגרפיה, חברה וקהילה, החלטות היסטוריות, חזון ועוד. 
לכל קיבוץ ה- DNA שלו, מערכת ערכים ומסורת, מחשבה לעתיד ומחויבויות מהעבר.
לכן, רק אתם חברי וחברות הקיבוץ יודעים איזו חלופת שיוך נכונה יותר עבורכם (אם בכלל).

אנחנו, במחלקת הקרקעות ובתנועה הקיבוצית, נפציר בכם, לקיים תהליך עמוק ויסודי ללמוד ההחלטות, להבין משמעויות לדון ולהתווכח. ובסיכומו של תהליך וקבלת החלטה הנכונה עבורכם, אנו נעמוד לצדכם ליישמה.

בהצלחה!