חוזר בועז מקלר ושות': "התר אגודות מוטה" – התשפ"א

לקראת השנה החדשה הבאה עלינו לטובה, ריכזנו כאן, כבכל שנה, חלק מהנושאים החשובים אשר העסיקו את אנשי ההתיישבות החקלאית. הנושאים המפורטים להלן מהווים את הסוגיות הבוערות ביותר בתחום ההתיישבות הכפרית החקלאית בהיבטים שונים הנוגעים לזכויות במקרקעין.

כבכל שנה, המגזר החקלאי מקווה כי "תכלה שנה וקללותיה ותחל שנה וברכותיה", ומייחל כי סוף כל סוף יוכרו הזכויות המלאות בנחלות החקלאיות לרבות בחלקת המגורים ויוסר העול הבירוקרטי והמכביד של רשות מקרקעי ישראל  (רמ"י), שהרי הוא בבחינת אגודות מוטה למגזר החקלאי.

 

• אפליית המגזר החקלאי לעומת המגזר העירוני בנושא הקניית בעלות ובתשלומי היוון הזכויות

בעקבות בג"צ שהוגש כנגד ההטבות המפליגות שניתנו לחוכרים עירוניים בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1370 "בעניין רפורמה במקרקעי ישראל". הוחלט ביום 5.9.2016 בהחלטה 1478, שרמ"י תפעל בשלב זה עד קבלת החלטה חדשה בהתאם להחלטה 1185 מיום 8.2.2010 וכיוצא מזה צמצום חלק מההטבות שניתנו בהחלטה 1370.

ביום 18.9.2017 אישרה מועצת מקרקעי ישראל תיקון להחלטה 1478 – החלטה 1520. במסגרת התיקון הוחלט, בין השאר, על כך ששיעורי התשלום בגין העברת הבעלות יישארו זהים לאלו שנקבעו בהחלטה 1185.

בהמשך תוקנה שוב החלטה 1520 ע"י החלטה מס' 1549 מיום 7.5.2018 [פרק 5.1 בקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל להלן - "קובץ ההחלטות"] במסגרתה הורעו במעט שעורי דמי ההיוון בקרקע עירונית, יחד עם החרגה נוספת מתחולת ההחלטה של כל מגרשי המגורים ששוייכו לחברי קיבוצים או מושבים שיתופיים [ס' 5.1.2(ג)(11) בקובץ ההחלטות].

הליך העברת הבעלות בקרקע משמעו הינתקות מוחלטת מרמ"י, בכל המשתמע מכך. בין היתר, פטור מתשלומים כלשהם לרמ"י: דמי חכירה, דמי הסכמה, דמי היתר וכו'. זכות הבעלות הינה הזכות החזקה ביותר (מכוחה ניתן לבצע כל פעולה פיזית או משפטית בקרקע ללא צורך בהסכמת רמ"י).

יש לשים לב כי מדובר ברפורמה סלקטיבית, אשר אינה חלה על קרקעות המגזר החקלאי אלא בקרקעות עירוניות בלבד.

על פי הוראות הרפורמה, בבניית צמודת קרקע למטרת מגורים עד 3 דונם באזורי עדיפות לאומית וקו עימות הקניית הבעלות היא ללא תשלום.

לעומת זאת בהחלטות היוון הזכויות בחלקת המגורים במושבים במגזר החקלאי באזורי עדיפות רמ"י דורשת תשלום עבור זכויות תכנוניות קיימות, עתידיות ועבור פיצול עתידי.

מוצע להזדרז בהגשת עתירה לבג"צ בדרישה להשוואת זכויות במגזר החקלאי באזורי עדיפות לאלו שניתנו למגזר העירוני, בכל הקשור לתשלומי היוון הזכויות בחלקת המגורים בקיבוץ ובמושב.

• יישום מידי של החלטת מועצת מקרקעי ישראל 1592 בעניין שיוך הדירות

החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס'  1592  בעניין "קביעת הזכויות למגורים בישובים חקלאיים שהם קיבוץ או מושב שיתופי", המחליפה את החלטות 1554, 1528, [פרק 8.4 סימן ד' לקובץ ההחלטות]

החלטה 1592 נועדה לעגן את זכויות החברים למגורים בקיבוץ ובמושב השיתופי, בהתאם לתנאים שפורטו בהחלטה.

החלטה זו יושמה עד כה בקיבוצים בודדים בלבד ורק לאחרונה פורסם נוהל B38.03 ליישומה.

נזכיר כי, בבג"צ חלקת המגורים (1027/04) מיום 9.6.2011, אושררה החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 979.

נדגיש כי החלטה 979 (כיום  פרק 8.4.ג לקובץ ההחלטות), אושרה על ידי מועצת מקרקעי ישראל כבר ביום 26.6.2007, כלומר לפני למעלה מ - 13 שנים(!).

יישום מהיר ויעיל של החלטה 1592 ישרת את האינטרסים של רמ"י ושל המגזר החקלאי ועשוי להזרים מיליארדי שקלים לקופת המדינה ולמועצות האזוריות (חלף היטל השבחה), מתשלומי דמי היוון וממיסים אחרים, דבר שבהחלט יסייע לממשלה לעמוד ביעדי התקציב שהציבה לעצמה.

לדעתנו, נוכח העיכובים הרבים והמתמשכים ביישום החלטה 1592 עד כה, והעיכובים שעוד צפויים בהמשך הדרך, יש למצוא דרכים חדשות ליישומה המידי של החלטה 1592, קרי, כינון מסלול מהיר להכרה בזכויות החברים בחלקת המגורים בקיבוץ.

 

• משבר היתרי בניה בשטח המחנה בקיבוצים

משבר היתרי הבניה החל בהחלטת הנהלה רמ"י מס' 3262 מיום 4.9.2012, אשר החליטה על עצירת חתימת רמ"י על היתרי הבניה בעשרות קיבוצים.

כפי שמוסבר בגוף ההחלטה, הנחיה זו, אשר עוצרה חתימה על היתרי בניה בקיבוצים המתחדשים "למשך שבועיים", ניתנה בעקבות מידע שנמסר לידי רמ"י על ידי רשות המיסים לגבי 'תופעה'  "בה הקיבוצים פועלים במתווה "עוקף" הליך השיוך הקנייני ויוצרים מעין "הסדרי ביניים" שמהותם עיגון זכויות החברים בדירת המגורים בדרך חוזית עד וכאשר יוחלט על ידי הקיבוץ, אם בכלל, לפעול במסלול של שיוך קנייני...

מצב זה מחייב בחינה מחודשת של התנהלות המינהל בכל הנוגע לטיפול בבקשות להיתר בניה להקמת יחידות מגורים חדשות בקיבוצים מתחדשים שלא בהתאם להחלטת מועצה 751 או 1155".

מיותר לציין כי, אותה "בחינה מחודשת" – שמשמעה עצירת היתרי הבניה למגורים ברוב הקיבוצים בארץ, שהוגבלה כאמור בהחלטה 3262, לשבועיים ימים, נמשכת עד היום, מאז ספטמבר 2012. זאת דווקא בתקופה בה היצע הדיור נמוך והארץ משוועת לבנייה חדשה, בעיקר בפריפריה.

ביום 31.12.2013 אישרה מועצת מקרקעי ישראל את החלטה מס' 1314 שעניינה "בניה למגורים בקיבוצים אשר קיבלו החלטה על שיוך דירות לפי החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 751- הסדר ביניים".

ביום 29.6.2015 אושרה החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1425 המעדכנת את החלטה 1314 במסגרתה הוחלט להאריך את תקופת הביניים בשנה נוספת, כלומר עד ליום 31.12.2016 וזאת משום שלקיבוצים רבים אין אפשרות להציג בפני חבריהם תמונה ברורה ומפורטת של חלופת האגודה בין היתר, בגלל העדר נתונים מצד הרשות וכי מדובר בתהליך מורכב ובעל משמעות עצומה לעתיד הקיבוץ ולחבריו.

ביום 4.07.2016 אושרה החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1473 המעדכנת את החלטה 1425 במסגרתה הוחלט על הוספת מסלול נוסף להסדר הביניים אשר יאפשר את הבניה עבור חברי קיבוץ חדשים עוד בטרם קבלת התחייבות של הקיבוץ לגבי כוונתו להצטרף לאחת מהחלטות השיוך (1456 או 1488 או 751) דהיינו, בטרם החליט הקיבוץ על חלופת השיוך שהוא מבקש לקדם.

בהתאם למסלול זה הקיבוץ לא נדרש להודיע מראש על כוונתו להצטרף לאחד מהסדרי השיוך הקיימים בהחלטות המועצה. לפיכך, החבר החדש יידרש להעמיד ערבות בנקאית עבור מלוא התשלום (91% בכפוף להנחות אזור). במידה והקיבוץ לא יצטרף לאחת מהחלטות השיוך עד המועד הקובע, הערבות תחולט והמגרש יוקצה לחבר החדש בתשלום מלא.

בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1582 מיום 24.12.2018 הוארכה תקופת "הסדר הביניים" עד 31.12.2021.

במלאת שמונה שנים לעצירת היתרי הבניה בשטח המחנה בקיבוצים מוצע לבטל את החלטת הנהלת רמ"י 3262 מיום 4.9.2012 והחלטה מועצת מקרקעי ישראל מס' 1582 בעניין "הסדר הבינים" למתן היתרי בניה (פרק 8.4 סימן ג' בקובץ ההחלטות).

שחרור היתרי הבניה בקיבוצים יביא לשיווק של למעלה מעשרת אלפים מגרשים בשטחי המחנה בקיבוצים (3,000 מגרשים בטווח המיידי).
 

• התייחסות לאגודות הישובים החקלאיים כחוכרים לדורות לכל דבר ועניין

לפי עמדתה של רמ"י, כפי שהובהרה בהזדמנויות שונות, זכויות בני רשות בנחלות חקלאיות במקרקעי ישראל זהות לאלו של חוכרים לדורות בכל הקשור להחלטות מועצת מקרקעי ישראל ונוהלי רמ"י.

כך למשל במסגרת בג״צ 10695/05, צויין במסגרת כתבי הטענות, אשר אושרו בתצהיר גב' שולה בן צבי, מנהלת האגף החקלאי דאז, כי:

"...בשל הזמן הרב שנמשך הליך הסדרתן״. מרבית הקרקעות ביישובים החקלאיים מוחזקות עד להשלמת הליך הרישום וההחכרה במסגרת הסכמי שכירות תלת שנתיים המתחדשים באורח שוטף. ...התנהלות המינהל ומועצת מקרקעי ישראל לגבי ישובים אלה זהה לזו הנוהגת בישובים חקלאיים להם חוזי חכירה לדורות..."

או למשל במסגרת רע״א 725/05:

"המשיב (המינהל) סבור ...כי יש לראות בבני הרשות "חוכרים לדורות". הסיבה בשלה מוגדרים המשיבים כבני רשות, היא סיבה היסטורית, וכיום - טכנית, וקיימת להם זכות שייחתמו עימם חוזי חכירה לדורות. יתירה מכך, בחינת מערכת הזכויות שלהם כלפי ממ"י נותנת כי אין היא שונה ממערכת זכויותיהם של חוכרים לדורות במשקים חקלאיים. משכך, הרי שיש לראותם כחוכרים לדורות, לפחות לצורך העניין הנדון."

החכירה לדורות מעניקה לחוכר, להבדיל מזכות חוזית, זכות קניינית הנרשמת בפנקסי המקרקעין ותוך כך-"הגנה קניינית'.

על כן, עד שייחתמו חוזי חכירה לדורות, יש לתת ביטוי לעמדת רמ"י בחקיקה ראשית.
 

• החלטה 1524 - הקניית זכויות למגורים לאגודת הקיבוץ – עדיין בחיתוליה

ההחלטה נמצאת בפרק 8.4 סימן ה' בקובץ ההחלטות

בעקבות המלצות הצוות המשותף של נציגי רמ"י והתנועה הקיבוצית, אישרה מועצת מקרקעי ישראל, ביום 31.8.2014, את הצעת חלופת האגודה, שעניינה "הקניית זכויות למגורים לאגודת הקיבוץ" ההחלטה קיבלה תוקף עם חתימת שר האוצר עליה ב- 9.11.2014 ומספרה 1380.

החלטה עודכנה פעמיים – החלטה 1488 והחלטה אשר אושרה ביום 15.11.2017 ומספרה כעת הוא 1524, ההחלטה מאפשרת רכישת זכויות המגורים בקיבוץ על ידי האגודה, כחלופה למסלולי השיוך שנקבעו בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל מס' 751 ו- 1456.

לפי החלטה 1524 הקיבוץ ירכוש את זכויות החכירה הקיימות והעתידיות בשטח המחנה והחברים יקבלו זכויות בדירותיהם מכוח הסכם פנימי מול הקיבוץ (במקום שיוך). חלופה זו תותנה באישורם של 66% לפחות מחברי הקיבוץ.

החלטה 1524 מקנה הנחה מערך הקרקע בגין רכישת הזכויות במרוכז.  למרות זאת, לטעמנו, קיבוצים רבים, בעיקר במרכז הארץ, לא יוכלו לעמוד בנטל הכלכלי הכבד, הכרוך בכניסה להסדר זה.

כמו כן העברת הזכויות מהקיבוץ לחבר לתקופה ארוכה מ- 25 שנים, נחשבת למימוש זכויות תכנוניות החייבת בהיטל השבחה.

עד כה למרות שעברו למעלה משש שנים ממועד החלטה 1380 וקרוב לשלוש שנים מהחלטה 1524 טרם פירסמה רמ"י נוהלי ביצוע ההכרחיים ליישומה למעט הודעה לגבי רשימת המסמכים הנדרשים להמציא לרמ"י.
 

• הפחתת היטל השבחה מדמי חכירה ודמי שימוש לרמ"י

בעקבות פס"ד בלוך (רע"א 725/05 הועדה המקומית לתכנון ובניה השומרון נ' עוזי ושפרה בלוך), אשר ניתן ב- 3.9.2014 בבית המשפט העליון, נקבע כי יש לראות בבני רשות בחלקות המגורים בישובים החקלאיים כחוכרים לדורות, לצורך חיובם בתשלום היטל השבחה.                                                                                                           

שאלת החבות בהיטל השבחה במימוש זכויות תכנוניות במגרשי מגורים בחלקת המגורים לטובת בני משפחה הוא נושא הנתון במחלוקות משפטיות רבות. אי הסדרת הנושא, יוצרת אי וודאות, בין היתר, בעת יישום החלטות מועצת מקרקע ישראל לעניין הקניית הזכויות בחלקת המגורים. אי וודאות זו מתגברת, לאור ההלכה שנקבע בפס"ד בלוך.

במספר החלטות של מועצת מקרקעי ישראל קיים מנגנון הפחתה של היטל השבחה מהתשלום הנדרש ע"י רמ"י, לדוגמא: בהחלטה 1252 שעניינה "בניה למגורים בחלקות א' במושבים, בכפרים שיתופיים ובמושבות" בהחלטה 1265 שעניינה "שימוש לתעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים של הנחלה" ובהחלטה 1316 " שימושים נלווים לפעילות החקלאית בנחלה במושבי עובדים ובכפרים שיתופיים". ובהחלטה 1513 "ביטול עסקאות ומתן ארכות לביצוען".

בפסק דין שניתן ביום 10.5.2016 בבית המשפט העליון בר"ם 468/16, הוינגמן ובניו נגד הועדה המקומית לתכנון ובנייה ראשון לציון וע"א 7084/13 בר יהודה בע"מ נגד הועדה המקומית לתכנון ובנייה שומרון ואח' בוטלה "הלכה קנית" ונקבע כי במידה ואושרה תוכנית משביחה על קרקע המוחזקת על ידי יזם בתקופת הסכם פיתוח, על היזם יהיה לשלם היטל השבחה וכיוצא מזה היזם ייחשב כחוכר לדורות גם לצורך החלטת ההחלטות לעניין "דמי היתר", "הפרשי ערך" והחזר היטל השבחה ששילם.

עברו שש שנים ממועד פס"ד בלוך וטרם התקבלה החלטה מועצת מקרקעי ישראל לפיה תשלומי היטל השבחה, ככל שיחולו, יופחתו באופן גורף מתשלומי דמי החכירה המהוונים ו/או דמי השימוש לרמ"י.

 

• הקצאת מגרשים בדרך של ועדות קבלה בישובים שאינם בנגב ובגליל

חסם משמעותי לשיווק מגרשי מגורים בישובים חקלאיים, הוא שלילת זכות ההמלצה (באמצעות ועדות קבלה) מישובים שאינם בנגב ובגליל, זאת בעקבות החלטת הנהלת רמ"י 3212 על רקע חוק לתיקון פקודת האגודות השיתופיות (תיקון מספר 8). החלטת הנהלה זו, לא זו בלבד שפגעה באינטרס ההסתמכות של אותם הישובים אשר היו בעיצומו של הליך הקמת הרחבה בתחומם, לאחר שהשקיעו מזמנם ומכספם בפרויקט, אלא אף יוצרת את המשקל המכריע בשיקול הדעת לביטול הרחבות הישובים החקלאיים.

מאז התיקון בפקודה פורסמו החלטות מועצת מקרקעי ישראל מס' 1271, 1305, 1315, 1459, 1489, 1504 ו- 1547 [החלטה 1547 נכללה בפרק 8.6 בקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל[ .

כמו כן נפנה תשומת הלב כי על פי החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1445 שיווק מגרשי המגורים בעקבות הפחתת נחלות לא מאויישות ביישובים חקלאים שאינם בנגב ובגליל נדרשת המלצת האגודה ללא המלצת ועדת קבלה וללא מכרז.

להשגת יעדי צדק חלוקתי ובראש ובראשונה הורדת מחירי הדיור יש לפעול לשיווק מיידי של כ- 7,000 מגרשים במרכז הארץ להם יש תב"ע והם זמינים לשווק מיידי בדרך של ביטול הדרישה למכרז ושיווקם באמצעות ועדת קבלה.
 

• הסרת חסמים לשיווק עשרות אלפי מגרשים בישובים חקלאיים בנגב ובגליל

קרקעות הישובים החקלאיים מגלמים בתוכם פוטנציאל לבניית עשרות אלפי יחידות דיור, אשר יכולות להשתחרר לשוק ולפתור את מצוקת הדיור השוררת כיום, עם זאת מסיבות של חסמים ביורוקראטיים מיותרים אין אפשרות לממש פוטנציאל אדיר זה.

בתחילת שנות ה-90 ידע השר אריאל שרון בתקופה קצרה לרתום את ההתיישבות לקליטה של אלפי משפחות וזאת באמצעות שיפוץ מבנים והסבת מבנים ליחידות דיור, תוכנית שתואמה עם התנועות המיישבות והמועצות האזוריות, וזאת באמצעות הוראת שעה. לא זאת, אף זאת ההרחבות בישובים רבים מוקפאות למעשה בשל מגבלות מכבידות, כמו דרישת קיומם של מכרזים והחשש של ישובים שהדבר יביא לקליטה לא מבוקרת לקהילתם. ישובים רבים אינם מסוגלים לפתח את התשתיות בתחומם בשל קשיי מימון הנובעים מההגבלה שמטילה רמ"י על גובה הכספים שניתן לגבות מהמתיישבים בהרחבות בגין עלויות הפיתוח. סכומים הניתנים לפיתוח מגרשי המגורים בהרחבות ישובים חקלאיים, הקבועים בהחלטת מועצה 1504 הנם בבחינת לעג לרש ואינם משקפים את עלויות הפיתוח הריאליות.

קליטת משפחות חדשות מחייבת הקמת מבני ציבור והתאמת התשתיות לאוכלוסייה ההולכת וגדלה. לדעתנו, היות ופיתוח תשתיות הנלוות לקליטת אוכלוסייה חדשה בעיר מתוקצב ברשויות המקומיות ובעיריות, כך יש לנהוג גם ביחס להרחבות בישובים חקלאיים. 

החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 888, במסגרתה התאפשר לישובים חקלאיים באזורי עדיפות לאומית לגבות כספים ממתיישבים חדשים עבור חיזוק תשתיות, היוותה ניסיון מוצלח אשר הוביל לתנופת התיישבות ביישובי קו העימות בצפון, בהם הוקצו מעל 3,000 מגרשים בתקופת זמן קצרה. הכספים הנגבים בשיווק המגרשים לחיזוק הישוב, נועדים בראש ובראשונה לתיקון העיוות הכלכלי בחוק התכנון והבניה, אשר אינו מאפשר גביית היטל השבחה על מגרשים אלו, בשל היותם מקרקעי המדינה. כספים אלו יושקעו בשדרוג תשתיות הישוב החקלאי ובניית מוסדות ציבור וכך יסירו חסם נוסף בדרך לפתרון בעיית הדיור.

נוכח הצלחתו של מודל החלטה 888 כאמור, מוצע להרחיבו ולהחילו על כל הישובים החקלאיים באזורי עדיפות לאומית. הוראות ההחלטה יביאו להסרת חסמים ולשיווק עשרות אלפי מגרשי מגורים בישובים חקלאיים בכלל ובאזורי עדיפות לאומית בפרט, תוך הגשמת מדיניות ההתיישבות של הממשלה באזורי עדיפות לאומית מחד ולהורדת רמת מחירי הקרקע הגואים מאידך. הוראות שעה אשר יביאו בחשבון הן את הצורך בשמירה על הקהילה הכפרית, יחד עם הקצאת משאבים לפיתוח תשתיות, שיפוץ מבנים ו/או הסבתם, תסייענה להתיישבות, שרובה ככולה נמצאת בפריפריה, להירתם ולסייע לצמצום מצוקת הדיור.

לאחרונה התקבלה החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1547 "בניה למגורים באגודות ישובים חקלאיים שהם מושב עובדים, כפר שיתופי, מושב שיתופי, קיבוץ או אגודה שיתופית חקלאית". [החלטה 1547 נכללה בפרק 8.6 בקובץ ההחלטות [סעיף 4.11 להחלטה, אשר הינה הוראת שעה לשלוש שנים,  מציע מענקים לצורך הקמת תשתיות וחיזוק מבני ציבור ליישובים שיתופיים בגליל ובנגב, יישובים באזורי עדיפות לאומית וקוי עימות, אשר יבחרו לוותר על פטור ממכרז במגרשי הרחבה ויאפשרו לרמ"י לשווקם במכרז.

בכך נמשכת מגמת רמ"י לאיין את הזכות לפטור ממכרז בהתיישבות בהתאם לתקנה 25(1) לתקנות חובת המכרזים, תשנ"ג – 1993.

בנוסף חשוב לציין את הסירבול במתן התמריץ אשר מותנה  בסדרה של התנאות ואינו אוטומטי כלל וכלל, וזאת תוך אפלייה של המגזר החקלאי כולו ובניגוד מוחלט לקבוע בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל, מס' 1579 "דיור בר השגה ("מחיר למשתכן")" [פרק 4.7 בקובץ ההחלטות] לפיה ניתן תמריץ בשווי "סכום ההנחה מערך הקרקע במכרז... כפול בשיעור  של 12%."

לעניין זה ראו חוזרנו 44/2018 "הרחבות קהילתיות באגודות ישובים חקלאיים - החלטה 1547"
 

• הטלת היטל השבחה על שינוי יעוד קרקעות חקלאיות

על פי הגדרת "חכירה לדורות" בסעיף 1 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965 (להלן ה"חוק") ועל פי הנוסח הקיים של סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק, על מרבית מקרקעי ישראל החכורים לדורות לרבות קרקעות שיש למחזיקיהם הזכות להתקשר עם רשות מקרקעי ישראל בחוזי חכירה לדורות לפי החלטת מועצת מקרקעי ישראל - לא חל היטל השבחה.

בפסק דין בלוך (רע"א 725/05 הועדה המקומית לתכנון ובניה השומרון נ' עוזי ושפרה בלוך), אשר ניתן על ידי ביהמ"ש העליון ביום 3.9.2014, נקבע כי יש לראות בבני רשות בחלקות המגורים בנחלות במשבצות הישובים החקלאיים כחוכרים לדורות, לצורך חיובם בתשלום היטל השבחה.

למרות פס"ד האמור לעיל, מדובר בשינוי קטן בלבד, שכן הוראות סעיף 21 לתוספת השלישית, המחריגות קרקע חקלאית שיעודה שונה מחבות בהיטל השבחה – טרם תוקנו.

הוראות אלו מפלות לרעה ופוגעות פגיעה קשה במקורות הפיתוח, והתשתיות בעיקר באזורי עדיפות, בהם מקרקעי ישראל הינם מרבית קרקעות הישובים.

על מנת לתקן את  העיוות הכלכלי וליצור מקורות לתשתיות ופיתוח אזורי עדיפות, מוצע לתקן את סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק.

במקביל, מוצע לקבוע כי סכומי היטל ההשבחה יופחתו מתשלומי רכישת אותן זכויות מרמ"י.

התיקון המוצע בסעיף 21 יבטל פיסקה שהתווספה לחוק בתיקון מס' 48 משנת 1999, על רקע הליקויים בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 727, לפיה בעל זכויות חקלאיות היה חייב בהיטל השבחה על מלוא הזכויות בקרקע למרות שלאחר שינוי הייעוד היה זכאי לקבל 27% או 13.5% בלבד מהזכויות הקרקע.

מעת שהחלטה 727 חלפה מהעולם לפני כ 15 שנים היה מקום לבטל פיסקה זו וכתוצאה מכך יחול היטל השבחה מלא על כל חוכר לדורות כאמור לעיל.
 

• הגדלת תקן הנחלות בישובים חקלאיים

סעיף 8.15.20 (ד) לקובץ ההחלטות קובע כי:

"המלצות להגדלת תקן משבצת שניתנו לפני 13.1.2019 יועברו לרשות בחינת כל המלצה לגופה. המלצות שיאושרו יהיה ניתן לממש גם במסגרת הסכם לעיבוד יעיל" (הדגשה שלי – ב.מ.)

בתאריך 28.05.2020 פורסמה באתר רשות מקרקעי ישראל (להלן 'רמ"י') החלטת הנהלת רמ"י מס' 4821 מיום 20.05.2020 אשר דנה באפשרות להגדלת תקן משבצת נחלות של ישובים חקלאיים במסגרת חוזה המשבצת או לחילופין במסגרת הסכם לעיבוד יעיל, זאת בהתאם לסעיף 8.15.20 (ד) לפרק משנה 8.15 לקובץ ההחלטות "הקצאת קרקע למטרות חקלאיות שונות, שלא בדרך של נחלה"

למרות האמור לעיל החליטה הנהלת רמ"י בהחלטה (4821) לא לאשר אף לא אחת מההחלטות שר החקלאות שניתנו לפני 13.1.2019 כך ש-23 ישובים מהגליל ומהנגב קיבלו אך ורק הסכם לעיבוד יעיל.

להלן שמות הישובים החקלאיים שסורבו:

מחוז צפון: אלמגור, אמנון, אשדות יעקב איחוד, בוסתן הגליל, בית אלפא, בית השיטה, בית זרע, גבע, גינוסר, דגניה א', דגניה ב', הרדוף, חנתון, כנרת, כפר הנשיא, מעגן, עין חרוד מאוחד, עמיעד, פרזון ותל תאומים.

מחוז דרום: כרמים, חצרים ושובל.

בעניין זה ובעניין הכרסום המתמשך בסמכויות שר החקלאות בקביעת תקן המשבצת של ישובים חקלאיים מתוכננים ראו גם חוזרינו:

חוזר מס' 45/2019 "סמכות שר החקלאות בקביעת משבצת נחלות חקלאיות"

חוזר מס' 84/2018 "תנאים להקצאת קרקע שלא בדרך נחלה"

חוזר מס' 45/2018 "ייעול השימוש בקרקע חקלאית במקרקעי ישראל"

לדעתנו כרסום סמכויותיו מקדמת דנא של שר החקלאות לקביעת גודל ותקן נחלות חקלאיות ראוי להבחן בבג"ץ פעם נוספת ויותר מכך ביחס להחלטותיו לפני קבלת החלטת מועצת מקרקעי ישראל 1583 ביחס ל-23 קיבוצים ומושבים אשר נדחו בהחלטת הנהלת רמ"י מס' 4821.

 

י"א. תקרת ההנחה הסוציואקונומית בישובים באזורי עדיפות לאומית - פוגעת בהתיישבות

ההחלטה שהתקבלה בישיבת מועצת מקרקעי ישראל ביום 8.9.2020 שונה מהותית מהצעת ההחלטה שפורסמה לקראת אותה ישיבה. ראו חוזרנו 66/2020 "הצעה לשינויים במדיניות ההנחות בהקצאת קרקע".

בניגוד מוחלט להצעת ההחלטה שביטלה את תקרת ההנחות בישובים להם דירוג סוציואקונומי 8 ומעלה הוחלט על המשך הגבלת ההנחות בתקרה.

שינוי מהותי זה בין נוסח הצעה לנוסח שהוחלט עליו (אשר עדיין לא פורסם) נעשה למרות מאבק ממושך של ראשי הרשויות של מ.א. משגב, מ.א. עמק יזרעאל ומ.א. גליל תחתון שביקשו לבטל את תקרת ההנחה הסוציואקונומית בישובים באזורי עדיפות בנגב ובגליל.

נכון לכתיבת מאמר זה נקבעו תקרות הנחה כדלקמן:

- לישובים בסיווג סוציואקונומי 8 – 200 אלף ש"ח

- לישובים בסיווג סוציואקונומי 9,10 – 100 אלף ש"ח

נציין כי מבחן הדירוג הסוציואקונומי שונה והוא נעשה מעתה עפ"י הישוב ולא עפ"י המועצה האזורית כפי שנעשה עד כה.

הנפגעים העיקריים מהחלטה החדשה בנוסח דלעיל הם 21 ישובים רובם ישובים קהילתיים בדירוג סוציואקונומי 9 בעיקר במ.א משגב ובמ.א עמק יזרעאל, וכמובן כל הישובים באזורי עדיפות לאומית א' שאינם בקווי העימות.

 

י"ב. העלאת תקרת שווי מגרשי ההרחבה למתן הנחה בקרקע בנגב ובגליל

סעיף 4.2.2 (ד) לסימן א' "הנחות אזור" בקובץ ההחלטות קובע:

"(ד) הפחתת דמי החכירה המהוונים תוגבל למחיר התקרה אשר יעמוד על 450,000 שקלים חדשים, ערך קרקע לא כולל הוצאות פיתוח ולא כולל מע"מ ליחידת דיור. כאשר ערכי הקרקע עולים מעל לסכום זה, על החלק שמעל 450,000 שקלים חדשים ישולמו לרשות דמי חכירה מלאים. ביישובים באזור קו עימות לא יחול מחיר תקרה לפי סעיף קטן זה." (הדגשה שלי – ב.מ)

הוראות אלו מצמצמות משמעותית את ההנחות בנגב ובגליל בכך שמעלות את מחירי המגרשים למחירים שאינם אטרקטיביים ובכך פוגעים בהגשמת יעדי הממשלה לשיווק מגרשים באזורי עדיפות אלו.

נציין כי עד 26.12.2012 (החלטת 1273) במשך עשרות שנים לא הוטלה מגבלת התקרה על הנחות באזורי עדיפות.

לעידוד שיווק מגרשים בנגב ובגליל מוצע לבטל התקרה האמורה.
 

י"ג. חיזוק עצמאותה של מועצת מקרקע ישראל בקביעת מדיניות קרקעית

עפ"י חוק רשות מקרקעי ישראל- תש"ך- 1960, מועצת מקרקעי ישראל הוקמה על מנת "שתקבע את המדיניות הקרקעית שלפיה תפעל הרשות, תפקח על פעולות הרשות ותאשר הצעת תקציבה שיקבע בחוק" (סעיף 3 לחוק).

יצוין כי לקראת ישיבת מועצת מקרקעי ישראל שהתקיימה ב- 15.7.2015 הונחה הצעה בעניין הקמת "מטה מועצת מקרקעי ישראל" להצעה צורפו דברי ההסבר הבאים:

"הדוח המיוחד של מבקר המדינה בנושא משבר הדיור (מיום 25.2.2015), הצביע על שורה של כשלים וחסמים המכבידים על שוק הדיור בישראל. בהיבט המדיניות עוסק הדוח בשני היבטי מאקרו עיקריים: ראשית, היעדר אסטרטגיה שיטתית ומתואמת בין כלל הגופים הממשלתיים העוסקים בדיור. שנית, היעדר פיקוח, מעקב ובקרה, בכל הנוגע לשרשרת היצור של הדירה.

במסגרת הביקורת קובע המבקר כי המועצה לא מילאה באופן מיטבי את תפקידה כגוף המוביל את מדיניות המקרקעין, כמו גם נכשלה בפיקוח על אופן ביצוע המדיניות ועמידת רמ"י ביעדים האיכותיים והכמותיים הנגזרים מהמדיניות הממשלתית.

במטרה לפעול ליישום לקחי דוח הביקורת, מוצע להקים בצמוד למועצה גוף מטה רזה ומקצועי, שיסייע לחברי המועצה לתקן את הכשלים עליהם הצביע הדוח.

לגוף יוצבו שלוש מטרות עיקריות:

1. ייעוץ והתווית מדיניות מקרקעין דינמית ורלוונטית לטווח הקצר ולטווח הארוך;

2. ביצוע מעקב ובקרה בזמן אמת אחר ביצוע מדיניות רשות מקרקעי ישראל בשטח;

3. ריכוז הפעילות האדמיניסטרטיבית של מועצת מקרקעי ישראל.

חשיבותו של גוף המטה מתחדדת על רקע תיקון מס' 7 לחוק רשות מקרקעי ישראל. על פי תיקון זה, מורכבת המועצה ממנכ"לי משרדי ממשלה בלבד, ולא כוללת כל גוף מקצועי המכוון את פעילותה. במצב הדברים כיום, כאשר שוק המקרקעין נמצא במשבר חמור, נדרש אפוא גוף מטה שיציע מדיניות המבוססת על מחקרים ותכנון ארוך טווח, כמו גם יוודא את יישום החלטות המועצה בפועל."

לאחרונה פרסם מבקר המדינה בדוח שנתי 68ג שפורסם ביום 8.5.2018, פרק שכותרתו "רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) - עבודת מטה וסדרי קבלת החלטות במועצת מקרקעי ישראל".

הדו"ח מפרט את הליקויים העיקריים בעבודת המטה לפני קבלת החלטות, בנוגע לסדר היום של המועצה, בנוגע לכשלים של המועצה בפיקוח על פעולות רמ"י וליקויים במעקב אחר ביצוע ההחלטות, בנוגע לליקויים בהרכב המועצה, ומפרט סדרה של המלצות.

בסופו של דבר ההצעה לא הועלתה עד היום לדיון בישיבות המועצה.

אנו תקווה כי ייושמו לקחי דו"ח ביקורת המדינה ובכך תתחזק מועצת מקרקעי ישראל כגוף מקצועי הקובע מדיניות ותגדל יכולתה של הממשלה לממש את יעדיה החברתיים/ הכלכליים בתחום המקרקעין.

לעניין זה ראו חוזרנו מס' 36/2018 "עבודת מטה וסדרי קבלת החלטות במועצת מקרקעי ישראל"

 

כולנו תקווה כי בשנה הבאה יוכרו הלכה למעשה הזכויות המלאות שיש לקיבוצים, למושבים ולחבריהם בנחלות החקלאיות ובחלקות המגורים.

הכרה זו תוציא את רמ"י ממעורבותה המכבידה בניהול חלקות המגורים ותהווה מנוף ליצירת מקורות תעסוקה, לצמיחה ולעיבוי מיידי של מעל  100,000 מגרשים, רובם בפריפריה. 

מי ייתן ויתקיים בנו דברי הנביא ישעיהו: "פַּתֵּחַ חַרְצֻבּוֹת רֶשַׁע, הַתֵּר אֲגֻדּוֹת מוֹטָה, וְשַׁלַּח רְצוּצִים חָפְשִׁים, וְכָל מוֹטָה תְּנַתֵּקוּ" (ישעיהו נ"ח, ו).

לפרטים נוספים, אתר המשרד: www.mekler.co.il 
 

למאמרים הקודמים:  הצעה לשינויים במדיניות ההנחות בהקצאת קרקע

                               הערכות לשינויים בהנחות בהקצאת מקרקעין 

                               הגדלת תקן משבצת נחלות בישובים חקלאיים – החלטת הנהלת רמ"י

                               מס רכישה לא ישולם על פיתוח שטרם בוצע

                               מיסוי שיוך דירות וקליטת חברים חדשים בקיבוץ – עדכון חשוב

                               הקטנה משמעותית בפיצוי הכספי לקרקע חקלאית - עדכון

                               שימוש חקלאי הפוטר מהיטל השבחה

                               שיוך דירות - היבטי מיסוי ופרקטיקה

                               סיווג ישובי עדיפות לאומית – עדכון

                               "התר אגודות מוטה" - התש"ף

                               אישורי המיסים הנדרשים בעת מימוש אופציה שניתנה במסגרת החלטה 1470

                               סיווג אזורי עדיפות לאומית בעקבות פיזור הכנסת

                               דברי הסבר של רשות המסים לדוחות מס אישיים של חברי קיבוץ

                               סכנה לצמצום ההנחות בהקצאת מגרשי מגורים באזורי עדיפות לאומית

                               מדיניות אחידה למתן הנחות בקרקע - הבהרות

                               "התר אגודות מוטה" - תשע"ט

                               ישובי עדיפות לאומית בתחום הבינוי והשיכון – עדכון

                              אזורי עדיפות בתחום הבינוי והשיכון

                              הארכת ההנחות בהקצאת קרקע עד 30.11.2018

                             הנחות בהקצאת קרקע באיזורי עדיפות - הבהרות

                             "על החכרת מקרקעין שהיא מכירה יחול מס שבח בלבד"

                            המאבק לביטול אפליית המגזר הכפרי בתעריף דמי הקבורה