חוזר בועז מקלר ושות': שיוך דירות - היבטי מיסוי ופרקטיקה

24/12/2019

רו"ח בועז מקלר
17/28
**המאמר הינו מטעם בועז מקלר ושות', ואינו מטעם התנועה הקיבוצית**

אנו עדים למספר רב של קיבוצים אשר מקדמים הליך של שיוך דירות לחברי הקיבוץ, בין אם במתווה ההחלטות לשיוך פרטני ובין אם במתווה של חלופת האגודה. כך או כך, היבטי המיסוי ותוצאות המס של שיוך הדירות לחברים יכולות להיות שונות ומגוונות ולנוע בין מאות שקלים בודדים לאלפי שקלים, בגין כל בית אב.

להלן נסקור את הנקודות החשובות בהתנהלות מול רשויות המס בעת הדיווח אודות ההליך:

טענות בסיסיות

נציין כי טענותינו הבסיסיות הן כי אין מדובר במכירה של זכות במקרקעין, כמשמעותה בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963 (להלן – החוק) וכפועל יוצא אינה חייבת בהצהרה ודיווח על פי החוק.

לחילופין, החוק מעניק פטור ממס שבח וממס רכישה בגין 'מכירה' זו.

לחילופי חילופין שווי הזכות במקרקעין הינו אפס ולכן לא קם חיוב במס שבח ובמס רכישה, הלכה למעשה.

יחד עם זאת, ולשם ייעול התהליך הגענו עם רשויות המס לפשרה, במסגרת הסכם, לפיה ישולם סכום מס סמלי עבור כל בית אב.

נקודות עיקריות להן יש לתת תשומת לב יתרה כמפורט להלן:

דיווח

על פי הסכם הפשרה יש לדווח לרשויות המס. נציין כי הדיווח חייב להיעשות על ידי עורך דין. מומלץ כי עורך הדין שילווה את העסקה יהיה עורך דין מומחה בתחום מיסוי מגזר הקיבוצים. במקרים רבים, החברים אינם מיוצגים ע"י מי שמייצג את הקיבוץ, דבר שעלול להשית עליהם תוצאות מס גבוהות ביותר ואף לגרום לתאונות מס בלתי הפיכות המובאות לידיעתנו חדשות לבקרים.

גובה המס

בתקופה האחרונה, הגיעו למשרדנו מקרים רבים בהם מייצגים מסכימים לשלם מס שבח ומס רכישה בסכומים גבוהים בעיקר כדי להימנע מטרחת דיונים עם רשויות המס ובהמשך הגשת השגות לרשויות המס. בחלק מהמקרים כיוון שאותם מייצגים, אינם מורשים להגיש השגות ו/או עררים לבית משפט. חלק מהמיוצגים נמנעים מלהגיש השגות ו/או עררים לבית המשפט כנגד השומות שהוצאו ומשלימים עם הגזרות.

מקרים אלו גם משפיעים מיידית על גובה המס בכל הקיבוצים שטרם החלו את ההליך.

המלצות לפעולה

לאור האמור, אנו ממליצים בראש ובראשונה להיוועץ בעורכי הדין המומחים למיסוי מקרקעין במגזר הקיבוצים ובהליכי שיוך דירות וקליטת חברים בפרט.

כמו כן, מומלץ שלא להגיש דיווחים או לשלם את שומות מס השבח שהוצאו על ידי רשות המיסים ללא הסכם חתום על ידי המייצג המסדיר את כל השלכות המס של ההליך בהווה ובעתיד על כל המשתמע, לרבות על החברים ויורשיהם ככל שיהיו. בנוסף, מומלץ שלא לשלם סכומי מס מעבר לאלה ששולמו בקיבוצים שכנים. במקרים כאלו אנו ממליצים להגיש השגות על שומות מס השבח ואף במידת הצורך עררים לבית המשפט.

לבסוף, חשוב מאוד לבחור עו"ד אשר מתחייב במפורש ובכתב ללוות גם את הקיבוץ וגם את החברים עד לשומות סופיות, הן בשלב השיוך החוזי והן בשלב הקצאת הקרקע ע"י רמ"י, וזאת כדי למנוע תשלום שכר טרחה נוסף ומיותר וגם את תשלום המס הגבוה והלא מוצדק בשומה.

לפרטים נוספים, אתר המשרד: www.mekler.co.il

למאמרים הקודמים: שימוש חקלאי הפוטר מהיטל השבחה

שיוך דירות - היבטי מיסוי ופרקטיקה

סיווג ישובי עדיפות לאומית – עדכון

"התר אגודות מוטה" - התש"ף

אישורי המיסים הנדרשים בעת מימוש אופציה שניתנה במסגרת החלטה 1470

סיווג אזורי עדיפות לאומית בעקבות פיזור הכנסת

דברי הסבר של רשות המסים לדוחות מס אישיים של חברי קיבוץ

סכנה לצמצום ההנחות בהקצאת מגרשי מגורים באזורי עדיפות לאומית

מדיניות אחידה למתן הנחות בקרקע - הבהרות

"התר אגודות מוטה" - תשע"ט

ישובי עדיפות לאומית בתחום הבינוי והשיכון – עדכון

אזורי עדיפות בתחום הבינוי והשיכון